Selectăm în mod independent aceste produse — dacă cumpărați de la unul dintre linkurile noastre, este posibil să câștigăm un comision. Toate prețurile erau exacte la momentul publicării.
În calitate de agent imobiliar, treaba mea este să ghidez cumpărătorii de case și vânzătorii prin procesul unei tranzacții imobiliare. Chiar dacă eu sunt acela cu expertiza, îi îndemn pe clienții mei să se familiarizeze cu dezavantajele cumpărării de locuințe, făcându-i un punct de a-i învăța despre noii termeni pe care îi vor întâlni.
Având în vedere asta, am creat un chestionar despre elementele de bază ale imobiliare pe care vreau ca toți clienții mei să-l facă. Înainte de a vă pune proprietatea pe piață, vedeți dacă sunteți un cumpărător de locuințe sau un vânzător priceput cu acest test.
Răspuns: Răspunsul este B și C. Agentul care reprezintă vânzătorul de locuințe stabilește suma dorită a comisionului care va fi plătită ambilor agenți (și agențiilor lor de brokeraj) la finalizarea vânzării proprietății. Dar proprietarii de case au cu siguranță dreptul de a negocia remunerația înainte de a accepta reprezentarea.
În plus, brokerajul agentului are de obicei un procent minim cu care vor fi de acord. Un proprietar ar putea să-și convingă agentul (poate un prieten) să-i reprezinte pentru, de exemplu, doar 500 de dolari. Dacă agentul își conduce și propria agenție de brokeraj, acest lucru ar fi permis. Prima mea brokeraj, de exemplu, nu a permis comisioane mai mici de 4,5% în total față de standardul de 5 până la 6%. Când toate părțile sunt de acord cu rata comisionului, acea sumă este stipulată atât în contractul de listare, cât și în contractul de vânzare.
Răspuns: Toate cele de mai sus! Cuvantul escrow poate indica mai multe chestiuni financiare, dar într-o tranzacție imobiliară definește în mod obișnuit terțul neutru care deține fonduri și documente până când sunt îndeplinite toate condițiile scrise. Companiile de escrow percep un procent mic din prețul proprietății pentru a gestiona depozitul cumpărătorului și documentele abundente. (În California, este de 2 USD per 1.000 USD din prețul proprietății plus 250 USD; costul este împărțit în mod egal între ambele părți.) Ei supraveghează și eforturile companiei de titlu. Conform răspunsului A, un cont escrow poate fi folosit de cumpărător după vânzare pentru a-și împuternici creditorul să plătească taxe și asigurări în curs.
Răspuns: Raspunsul este C. În cazul în care un agent de listare aduce un cumpărător la masă, i se permite să reprezinte ambele părți în tranzacție. O astfel de posibilitate ar trebui discutată în timpul negocierilor de listare, astfel încât vânzătorul să înțeleagă posibilele ramificații. Odată mi-am redus cu bunăvoință comisionul când am ajuns să reprezint ambele părți, deși nu era menționat în contractul de listare. Sacrificiul meu financiar a dus la o altă vânzare cu proprietarul casei.
Răspuns: Toate cele de mai sus. Există multe "Contingent On” elemente rând într-un contract de cumpărare rezidențială. Cele mai frecvente sunt evaluarea, împrumutul, inspecțiile și vânzările de locuințe. Cumpărătorii au la dispoziție o anumită perioadă de timp în timpul perioadei de escrow - de obicei 30 de zile - pentru a elimina fiecare contingență pe măsură ce sunt realizate (de exemplu, 17 zile) pentru a se asigura că tranzacția este pe cale de a fi finalizată. Vânzătorii au dreptul să se retragă dintr-o vânzare dacă oricare dintre aceste acțiuni sensibile la timp eșuează și pot cere reținerea banilor serioși. Odată am reprezentat un client care cumpăra un apartament în Palm Springs pentru fratele ei, care a murit cu o zi înainte ca escrow să fie închis! Vânzătorul a vrut să păstreze depozitul, deoarece toate neprevăzutele au fost înlăturate. Din fericire, capetele mai rece au prevalat, iar vânzătorul nefericit a refuzat să urmărească arbitrajul.
Răspuns: Raspunsul este D. Denumit și depozit de bună-credință, an depozit de bani serios (EMD) de 1 până la 3% din prețul de vânzare este transferat la escrow în câteva zile de la acceptarea ofertei. Demonstrează angajamentul cumpărătorului punând „piele în joc”. Escrow reține fondurile într-un cont care nu poartă dobândă. La încheierea escrow-ului, fondurile sunt apoi aplicate fie la plata în avans, fie la costurile de închidere.
EMD este de obicei rambursat dacă cumpărătorul renunță la vânzare din motive legitime (de exemplu, casa nu evaluează pentru prețul convenit sau defecte majore sunt găsite în timpul inspecției, sau cumpărătorul moare cu o zi înainte de data sa finalizat!).
Răspuns: Atât B cât și D. Dacă o ofertă îndeplinește cerințele de listare (adică prețul integral cu aprobarea prealabilă a creditorului), un cumpărător va accepta, de obicei, cu bucurie oferta. Cu toate acestea, pe piața unui vânzător foarte interesant, proprietarul poate rezista în mod permis până când este primită o ofertă mai bună (de exemplu, preț mai mare sau renunțare la situații neprevăzute).
Deoarece fiecare ofertă este o sumă a părților sale, un bun agent imobiliar își va sfătui clienții cu privire la avantajele și dezavantajele unei oferte. De exemplu, dacă se primește o ofertă mai mică în numerar împreună cu una cu preț întreg, vânzătorul poate alege să accepte fostul, deoarece nu implică nicio situație de împrumut sau de evaluare - două elemente considerabile din partea creditorului care pot deraia un împuternicire legală.
Motivul răspunsului D? Un vânzător și un agent imobiliar semnează un contract de agent care stabilește îndatoririle agentului imobiliar, a cărui componentă principală este să aducă la masă un cumpărător calificat. În cazul în care agentul face acest lucru, dar proprietarul decide să elimine lista de pe piață, el nu și-a reținut finalul târgului și contractul a fost în esență încălcat. Agentul imobiliar ar fi în dreptul ei de a cere comisionul promis, deoarece și-a îndeplinit partea sa din acord. Nu am fost niciodată martor la asta, dar rămâne posibil din punct de vedere legal.
Răspuns: Cel mai bun răspuns este C. O vânzare de proprietate este o tranzacție financiară uriașă care implică multe părți și jucători - agenți, brokeri, agenții de escrow și titluri, inspectori, evaluatori și vânzători. Implicațiile pentru fiecare participant sunt semnificative și pot fi stresante atunci când cumpărători sau vânzători nu sunt adaptabile, inspecțiile descoperă termite și scurgeri de apă, electrocasnicele necesită reparații sau înlocuire, Distruge-l Ralph reparatorii înrăutăţesc lucrurile sau termenele limită sunt depăşite.
Sfatul meu înțelept? Asigurați-vă reprezentarea unui agent imobiliar cu experiență pentru a vă ghida prin proces și pentru a vă asigura că a proces calm, (relativ) fără stres, de la MLS la predarea cheilor... cu un cumpărător și vânzător mulțumit, să cizme. Promit ca este realizabil. Apoi, nu vă veți decolora la următoarea perspectivă de a cumpăra sau de a vinde o proprietate.