Din când în când, o casă trece de la „vânzări în așteptare” la „înapoi pe piață”. În aceste scenarii (se întâmplă cu aproape unul din 10 contracte, conform Asociația Națională a Agenților Imobiliari), s-ar putea să vă întrebați: Ce a deraiat vânzarea? Și pot face o ofertă acum?
Pentru a demitiza această apariție imobiliară obișnuită, am întrebat agenții imobiliari despre motivele pentru care o casă ar putea cădea din contract. De asemenea, au împărtășit cele mai bune sfaturi pentru licitarea pentru casele care revin pe piață, care ar putea fi doar pauza dvs. norocoasă pe piața imobiliară ultracompetitivă de astăzi.
Unul dintre cele mai frecvente motive pentru care o casă nu intră în contract se datorează faptului că apare o problemă în timpul inspecției locuinței, iar cumpărătorul și vânzătorul nu sunt de acord cu reparațiile, spune Jose Laya, agent imobiliar din Miami. Inspectorii la domiciliu caută o serie de probleme, inclusiv deteriorarea acoperișului, probleme electrice și infestări cu dăunători. Vânzătorul ar putea respinge cererile unui cumpărător de a face remedierile corespunzătoare (sau de a emite un credit), ceea ce ar duce la căderea vânzării.
Kynse Agles, un agent al grupului RE / MAX Realty din Fort Myers, Florida, a scăzut din contract o listă după ce a fost descoperită în casă conducte de polibutilenă. Materialul a fost utilizat în mod obișnuit pentru instalații sanitare în casele construite între anii 1970 și 1990 și poate fi predispus la explozie. Potențialul cumpărător a încercat să negocieze plata a 100.000 USD pentru casă, însă vânzătorul a refuzat rapid.
Ar trebui să te lovi? Lumină galbenă! Procedați cu precauție. Dacă priviți o casă care s-a întors pe piață după o inspecție tulburătoare, ați putea lua în considerare să faceți o ofertă dacă puteți efectua reparațiile necesare în bugetul total de cumpărare de locuințe. De asemenea, dacă locuința se întoarce în mod repetat pe piață din cauza problemelor de inspecție, vânzătorul s-ar putea în cele din urmă să înceapă să emită un credit.
Dacă finanțezi o casă, trebuie obțineți o evaluare. Acest lucru se datorează faptului că creditorul trebuie să se asigure că locuința valorează la fel de mult ca ceea ce sunteți dispus să plătiți (și pentru ce acordă un împrumut). Dar pe piața de astăzi, valorile casei cresc rapid, iar procesul de evaluare este cu câteva luni în urmă, spune Jennifer Mazzell, agent imobiliar din Mountainhome, Pennsylvania.
„Ceea ce înseamnă asta este că există adesea o discrepanță între ceea ce apreciază locuința și cât este dispus să aprobe creditorul”, spune ea.
Războaiele de licitație pe piața concurențială actuală ajută la creșterea prețurilor locuințelor și adesea împing prețul de vânzare peste ceea ce va aprecia locuința, explică ea. Dacă un cumpărător este de acord să cumpere o casă pentru 300.000 de dolari, dar evaluarea revine la 275.000 de dolari, cumpărătorul va trebui să vină cu acești 25.000 de dolari pe cont propriu pentru a reduce decalajul de evaluare. Dacă nu pot (și dacă vânzătorul nu este dispus să renegocieze), contractul intră în vigoare, iar locuința revine pe piață.
Ar trebui să te lovi? Eventual. Dacă aveți bani pentru a plăti un decalaj de evaluare, aceasta ar putea fi o bună oportunitate pentru dvs. (Într-o lume ideală a cumpărării de locuințe, evaluările locuințelor ar ajunge din urmă la ceea ce vând casele, contribuind la reducerea sau eliminarea oricăror lacune.)
Dacă imaginea financiară a cumpărătorului se schimbă între momentul în care a fost aprobat în prealabil și momentul în care se încheie, tranzacția ar putea să cadă, explică agentul imobiliar din Los Angeles Poduri Chantay. Acest lucru s-ar putea întâmpla în cazul în care un cumpărător își pierde slujba, dacă datoriile noi ajung la raportul de credit sau dacă iau un împrumut auto care le modifică raportul datorie-venit.
Agenții imobiliari văd un număr mare de investitori care încearcă să obțină proprietăți, astfel încât să poată intra în acțiunea de răsturnare și să vândă pentru dolarul cel mai bun, spune Raven Reed, agent imobiliar cu Realty Executives Select Group Ohio. „Cu toate acestea, investitorii intră în războaie de licitație și, uneori, după încheierea unui contract, încep obține remușcările cumpărătorului, deoarece rentabilitatea investiției nu are sens după executarea corectă numere. ”
Ar trebui să te lovi? Da. Cu toate acestea, este posibil să concurați cu cumpărătorii cu numerar care tind să aibă un avantaj pe piața actuală, deoarece aceștia se pot închide rapid (și pot închide lacunele de evaluare).
„Am fost surprins, de mai multe ori, când un contract se destramă pentru că o căsătorie s-a destrămat și un cuplu a decis să divorțeze în schimb”, spune New York City Broker Sheila Trichter al imobilului Warburg. Într-un alt scenariu, spune Trichter, un cumpărător a aflat că prietena lui era însărcinată cu triplete și au trebuit să cumpere un apartament mult mai mare pentru a găzdui familia lor în creștere.
Dacă crezi că ți-ai găsit casă de vis iar oferta dvs. nu a fost acceptată, adresați-vă imediat agentului dvs. să comunice cu agentul vânzătorului că doriți să fiți o copie de rezervă în cazul în care tranzacția va fi încheiată, spune Reed. „Dacă prima ofertă se destramă, veți fi contractual următoarea linie care o va obține”, spune ea.
De asemenea, configurați-vă pe un portal pentru clienți împreună cu agentul dvs. imobiliar pentru a vă asigura că sunteți imediat informat despre cele mai noi și mai active proprietăți, sugerează Reed. Dacă unul dintre preferatele dvs. revine pe piață, veți fi alertat imediat, spune ea. Casa ta de vis s-ar putea întoarce la tine - și asta e ceva ce poți crește până la serendipitate.