Visul american ia atât de multe forme și forme pe care există americanii care să-și imagineze. Dar o versiune particulară a acestei viziuni a rezistat de-a lungul deceniilor: cea a unui colonial ordonat pe un lot ierboi, cu un gard de pichet în față.
Nu este nimic în neregulă cu acest vis. Este unul minunat! Există un motiv pentru care copiii desenează case drăguțe, cu coșuri de fumat și copaci de acadele din curte. Majoritatea americanilor locuiesc în case de familie, chiar și mai multe dorințe au făcut-o, iar casele detașate alcătuiesc acum mai mult de o treime din locuințele de închiriere.
Dar problema este că în prea multe comunități, asta este numai versiunea a visului american admisă.
În multe suburbii americane, aproape fiecare suprafață de teren rezidențial este zonat exclusiv pentru casele unifamiliale. Chiar și în orașele importante, cum ar fi Los Angeles și Seattle, este ilegal să construim altceva decât o singură familie casă pe cele mai multe loturi rezidențiale, fără a trece printr-un apel zonant dificil și inducător de dureri de cap proces. În alte suburbi, locuințele multifamiliale sunt
tehnic permis în câteva locuri - dar numai în teorie. sunt descurajat în practică de un „perete de hârtie” al reglementărilor, cum ar fi dimensiunile minime nereale ale lotului.De ce contează asta? Insistând ca toate locuințele să fie unifamiliale este o tactică de zonare exclusivă: Blochează tipurile de locuințe care ar fi mai accesibile pentru rezidenții cu venituri mai mici, inclusiv minoritățile și imigranții.
După cum notează istoricul Richard Rothstein în „Culoarea dreptului”, astfel de practici de zonare au fost destul de intenționate și au fost înrădăcinate în rasism. „Pentru a împiedica afro-americanii cu venituri mai mici să trăiască în cartierele unde locuiau albii clasei de mijloc, oficialii locali și federali au început în Anii 1910 pentru a promova ordonanțele de zonare pentru a rezerva cartierele clasei mijlocii pentru locuințe unifamiliale pe care familiile cu venituri mici din toate rasele nu au putut permite," Rothstein scrie.
Comunitățile care astăzi încă se bazează pe zonarea unifamiliala (sau alte reguli de excludere, cum ar fi dimensiunile minime de lot) pentru a bloca construcția de noi clădiri de apartamente, complexe de locuințe accesibile sau chiar duplexe mici sau triplexe - adesea în numele păstrării valorilor locuinței sau a caracterului orașului - continuă să separe peisaj.
„Construcția multifamilială este semnificativ mai ieftină decât casele unifamiliale”, spune Jarred Johnson, directorul funcționar al Administrației Probleme de tranzit. „Așadar, zonarea unică de familie este exclusă pentru discriminarea față de oamenii săraci și față de minorități. Limită alegerea multor familii cu venituri mici, familii tinere și a persoanelor în vârstă care trăiesc cu un venit fix pentru a putea trăi în cartiere bogate în tranzit sau cu locuri de muncă. "
Dacă intenția este de a păstra afară anumite tipuri de persoane, funcționează. Într-un studiu din 50 de zone de metrou, cercetătorii au descoperit că restricțiile suburbane ale densității dezvoltării rezidențiale au contribuit semnificativ la creșterea segregării clasei pe o perioadă de 10 ani. Între timp, cercetări ulterioare de către Universitatea Northeastern și Fundația Boston au găsit o legătură pozitivă puternică între noile locuințe multifamiliale dintr-o comunitate și o pondere crescută a gospodăriilor care nu sunt albe.
O comunitate cu diverse opțiuni de locuințe - case de toate dimensiunile, tipurile și punctele de preț diferite, inclusiv apartamente de închiriere și Soni Gupta, director al locuințelor și cartierelor pentru Fundația Boston.
„Știm că gospodăriile de culoare sunt reprezentate în mod disproporționat în rândul gospodăriilor cu venituri mai mici. Când creezi o locuință mai accesibilă sau un fond de locuințe mai divers care include unități mai mici la un preț mai mic puncte - indiferent dacă este vorba de închiriere sau proprietate de casă - în mod implicit, creați oportunități pentru gospodării de culoare ”, Gupta spune.
În timp ce construirea mai multor case de orice fel va ajuta la ușurarea deficitului de locuințe, construcția multifamilială, în special, ar putea aborda modelele noastre de segregare de lungă durată. „Dacă construiți o grămadă de case unifamiliale, aceasta nu oferă prea multe oportunități pentru persoane din medii diferite. Este într-adevăr legat de locuințe multifamiliale ”, spune Alicia Sasser Modestino, profesor de politici publice la Universitatea Northeastern. „Municipalitățile care au înregistrat o reducere a segregării rasiale au avut creșteri mai mari ale ofertei de locuințe multifamiliale, nu doar a unităților de locuințe totale.”
Într-adevăr, nu există nici o soluție de argint pentru provocări sociale enorme, precum accesibilitatea locuințelor, segregarea și schimbările climatice. Dar în rândul urbaniștilor cu creștere inteligentă, încurajarea densității rezidențiale se apropie destul de mult de un panaceu.
Acest lucru se datorează faptului că gruparea caselor mai strânse poate ajuta la crearea unui ciclu virtuos. Pentru început, doar construirea mai multor case poate scăpa de presiunea prețului în timpul unei penurie de locuințe și construcția multifamilială permite construirea mai multor (și, în general, mai mici, mai accesibile) unități pe lot.
Această densitate sporită a locuinței face și tranzitul public mai eficient, deoarece mai mulți călăreți trăiesc suficient de aproape pentru a utiliza serviciul mai des. „Și locuitorii locuințelor multifamiliale au mai puține șanse să aibă o mașină, ceea ce înseamnă că sunt mai predispuși să se bazeze pe tranzit”, adaugă Johnson.
Aceasta, la rândul său, reduce dependența de mașină, făcând un stil de viață plimbabil, fără mașini mai viabil - care crește vânzările la comercianții și restaurantele locale, reduce dependența de combustibili fosili și deschide opțiuni de locuit pentru gospodării cu venituri mai mici care nu dețin un vehicul. Și asta eliberează și mai mult teren pentru a adăposti oameni, magazine sau copaci, în loc de mașini parcate.
Toate acestea sunt motivele pentru care există o mișcare YIMBY (Da, în curtea mea) în creștere, dar care este mai primitoare pentru noi dezvoltări de locuințe - și de ce unele locuri, inclusiv orașul Minneapolis și statul Oregon, au interzis zonarea numai pentru o singură familie.
„Asta nu înseamnă că oamenii nu își pot construi case unifamiliale”, remarcă Anthony Flint, un coleg principal din cadrul Institutul de politică funciară Lincoln. „Doar că niciun cartier nu poate permite numai case unifamiliale. În Minneapolis, toate cartierele trebuie să permită, de asemenea, duplexe și triplexe. "
Va trebui timp pentru ca aceste măsuri de „supărare” să conducă la mai multe locuințe, dar este un pas cheie. „Și este important să subliniem că casele unifamiliale nu sunt rele sau o problemă - deloc”, adaugă Flint. „Este mai mult un scenariu„ da și ”- comunitățile care permit o combinație de opțiuni de locuire. Atlanta a avut o evoluție bună în acest sens, cu diverse schimbări de politici și stimulente. ”
Cu toate acestea, noua dezvoltare densă se confruntă adesea cu opoziție strictă din partea rezidenților locali. Cercetători de la Inițiativa Universității din Boston privind orașele a analizat procesele verbale ale ședințelor de zonare publică în aproape o sută de comunități din Massachusetts și au descoperit că participanții s-au orientat spre proprietarii de locuințe de sex masculin, în vârstă, albi, cei mai mulți opunându-se dezvoltării de noi locuințe. Locuitorii care se opun noilor dezvoltări de locuințe sunt adesea denumiți NIMBYs (Nu în curtea mea).
Prevalența NIMBYs nu este în totalitate surprinzătoare, deoarece proprietarii de case existente pot avea sute de mii de dolari au investit în casele lor și sunt înțelepți în mod inteligent cu privire la orice schimbare care ar putea pune în pericol valoarea proprietății lor avere. Nu mai vorbim de faptul că întreruperile cauzate de un nou proiect de construcție sunt suportate cel mai mult de câțiva vecini din apropiere, în timp ce beneficiile sunt mai difuze și mai puțin susceptibile de a atrage suporterii casual să participe la o zonare plictisitoare a nopții săptămânale întâlnire.
Dar este adevărat că proiectele echitabile de locuințe au nevoie de sprijin. Și, într-o categorie Catch-22, locuitorii care ar putea sprijini un nou complex de locuințe într-o suburbie exclusivă sunt aceiași care nu își pot permite încă să locuiască acolo și își exprimă aprobarea.
Așadar, dacă oficialii locali doresc să-ți înconjureze cartierul unifamiliar pentru a permite locuințe mai dense sau dacă este vorba de un nou În apropiere este propusă clădirea de apartamente, complexul de apartamente sau dezvoltarea de locuințe la prețuri accesibile a sustine. Nu fi un NIMBY. Fii YIMBY.
Jon Gorey
colaborator
Sunt un muzician din viața trecută, un tată cu ședință de normă și un fondator al House & Hammer, un blog despre imobiliare și îmbunătățirea locuinței. Scriu despre case, călătorii și alte lucruri esențiale pentru viață.