În primul rând, este o veste bună: este posibil să cumpărați un apartament în Manhattan cu o valoare mai mică de 300.000 USD. (Da, un apartament propriu-zis - nu un dulap! Și da, cumpărați pentru a deține, nu pentru a închiria!) De fiecare dată, o unitate de cooperare pentru dezvoltare pentru locuințe (HDFC) cooperează pe piață, oferind o opțiune rară, accesibilă pentru cumpărătorii potențiali de acasă.
Dar știrile descurajatoare? Nu numai că sunt destul de rare, aceste tranzacții imobiliare sunt, de asemenea, un pic de captură-22: pentru a cumpăra una, trebuie să ai un salariu anual sub un anumit prag, dar de asemenea, trebuie să aveți bani cash la îndemână pentru plățile în avans (și, în unele cazuri, pentru întregul preț de achiziție). Acest lucru limitează în mod semnificativ grupul de vânători de case care pot cumpăra de fapt acest tip de cooperare. În cazuri rare, oamenii economisesc. Cu toate acestea, de multe ori, oamenii (cred că studenții de la facultatea recentă) au un salariu modest care intră într-un an moștenire sau obține un spor financiar de la familiile lor sau pensionarii fără venituri lunare, dar foarte mulți bani în rezerve. Oftat.
Cooperativele HDFC din New York au apărut în anii '70, când, în timpul unei crize economice, proprietarii au început să abandoneze clădirile. Clădirile au fost predate rezidenților pentru a gestiona. A început ca un experiment, dar de atunci a evoluat într-o modalitate de nișă pentru New Yorkers cu venituri mici și mijlocii de a cumpăra case.
Unitățile sunt de obicei mult sub valoarea de piață, ceea ce înseamnă că ipoteca dvs. va costa mai puțin decât închirierea unei unități de dimensiuni similare, explică Eugene Gamble, un investitor imobiliar și partener principal cu Whisperers de proprietate, o companie de investiții și dezvoltare imobiliară.
Pe lângă faptul că se află la un punct de preț mai accesibil, cooperările HDFC sunt adesea locuri cu un puternic simț al comunității Molly Franklin, un agent imobiliar cu CitiHabitats imobilă.
Primul lucru pe care cumpărătorii trebuie să-l știe este dacă se califică pentru plafonul de venituri al clădirii și trebuie să poată afișa aceste numere pe declarații de impozit în valoare de doi ani, spune Franklin. Nu există plafonul de venit universal și formulele pentru determinarea plafoanelor de venit variază în funcție de cooperare. Hauseit, o companie „de vânzare de către proprietar” din New York, a pus bazele unui ghid de probă pentru calcularea liniilor directoare privind plafonul de venit. Puteți consulta și eșantion de aplicare, care, de obicei, solicită informații despre contul bancar, referințe personale și explicații de ce doriți să locuiți în clădire.
Lucas Callejas, un agent imobiliar cu Triplemint imobiliare din New York, spune că este important ca cumpărătorii să ia în considerare dacă au bonusuri programate sau creștere. Dacă da, s-ar putea să merite să ceri companiei tale să le întârzie dacă ești aproape de plafonul de venit.
„Unele clădiri, în funcție de program, nu vor permite un dolar peste capac”, explică el. Alții pot avea o cameră de tip wiggle cu o cantitate mică de flexibilitate.
În clădirile cu plafon cu venituri mai mici, pensionarii cu resurse financiare puternice, dar cu venituri mici, precum și cumpărături de cadouri pentru copiii adulți care guvernează jocul, explică Franklin, pentru că multe dintre aceste achiziții sunt în numerar oferte.
„Multe [unități] merg la persoane care pot avea părinți sau bunici cu active semnificative în numerar sau oameni care au lăsat locuri de muncă plătite și acum lucrează în domenii în care aceștia fac mai puțin, dar consideră că este mai plină de satisfacții ”, Franklin spune.
„Oamenii sunt nervoși că clădirea va cere să nu câștigi niciodată mai mult decât plafonul de venit după cumpărare”, spune ea. „Clădirea nu va monitoriza venitul dvs. pentru totdeauna, iar contractul de închiriere proprietar nu va fi smuls din mâinile dvs. dacă veți primi o promoție grozavă un an după cumpărare.”
Încă un punct lipicios: cumpărătorii trebuie să afle dacă imobilul a fost aprobat pentru credite ipotecare, spune Franklin. „Unele clădiri nu au o sănătate financiară puternică, astfel că este puțin probabil ca băncile să împrumute bani”, subliniază ea.
În mod tipic, HDFC necesită o plată oarecum scăzută, cu 10%, explică Debra Bechtel, un profesor la Brooklyn Law School, care predă o clinică focalizată HDFC; dar unele cartiere „mai fierbinți” necesită toți bani.
Cumpărătorii nu ar trebui să se aștepte să câștige mulți bani dintr-un HDFC. Da, deși vi se permite să aveți un venit mai mare odată ce ați cumpărat apartamentul, cel mai probabil următorul cumpărător rezident va trebui să facă în limita plafonului de venit la cumpărare. Totuși, toate acestea depind de regulile clădirii.
„Prețul de revânzare nu este limitat, dar înțelegerea faptului că plafonul de venit va guverna cât de mult s-ar putea să obțineți revânzarea dvs. este foarte important pentru gestionarea așteptărilor”, spune Franklin.
În plus, taxele de transfer (sau taxele de transfer plătite clădirii pentru a menține rezervele atunci când vindeți) sunt de obicei ridicate pentru a preveni schemele rapid-bogate.
„Mă asigur întotdeauna că cumpărătorii mei știu că aceasta este doar o opțiune potrivită pentru cineva care folosește apartamentul ca atare reședința lor principală ca HDFC nu le permite oamenilor să cumpere pentru pied-à-terre și să aibă politici stricte de sublet, " explică Locul Shelly, un agent Triplemint.
Multe HDFC necesită renovări costisitoare pentru a le aduce la un nivel de trai rezonabil și, prin urmare, este posibil ca cheltuielile dvs. din buzunar să fie mai mari decât multe alternative la cheie, explică Gamble.
Unitățile HDFC sunt concepute pentru persoanele cu pachete cu venituri mici și mijlocii și, în consecință, ele au în general taxe mici de întreținere Șoapte de proprietate„Gamble spune. Cu toate acestea, aceste taxe costă: Taxele de întreținere reduse înseamnă mai puține active lichide pe care clădirea le are pentru reparații și, prin urmare, clădirea poate fi predispusă la probleme de siguranță sau de întreținere.
Și deși acest lucru este valabil pentru unele clădiri, există un fel de renaștere cu Manhattan HDFC. Un aflux de vânzări recente HDFC înseamnă că clădirile au mai multe în cofrele lor; mulți obțin upgrade-uri foarte necesare și se deschid și la finanțare, spune Franklin.