Veți auzi adesea termenul „a doua ipotecă” apărând atunci când vizionați un film sau o emisiune TV atunci când un personaj nu se află într-o situație financiară excelentă. „Au fost nevoiți să-și ia o a doua ipotecă pe casa lor”, șoptește un personaj bârfesc, care descrie modul în care frenezia lor a căzut pe vremuri proaste. Însă al doilea credit ipotecar obține un rap rău - deși este riscant, de multe ori sunt un instrument excelent pentru a rezolva problemele financiare sau chiar pentru a obține înțelepciune.
Înainte de a ne agăța în cea mai mare sumă a unei a doua ipotecare, să trecem pe aceeași pagină cu exactitate. Prima dvs. ipotecă este un împrumut care ajută la finanțarea achiziționării unei locuințe, astfel încât nu trebuie să strângi sute de mii de dolari simultan (pentru că să fim reali: Cine are acest tip de bani?)
Dar o a doua ipotecă vă permite, în esență, să împrumutați bani din capitalul propriu al casei. Valoarea echivalentă este partea nefinanțată din valoarea casei dvs., astfel încât, în esență, faceți ca banii pe care i-ați plătit în casa dvs. să fie utilizabili pentru alte lucruri. „Să zicem că casa ta valorează astăzi 250.000 de dolari și îți datorezi 150.000 de dolari”, spune Holden Lewis,
NerdWalletEste specialistul ipotecar. „Reduceți datoria din valoarea de domiciliu și aceasta este capitalul dvs.: 100.000 USD.” Capitalul propriu al casei dvs. poate crește și micșora în afara plata dvs. ipotecară: valoarea obținută de pe o piață imobiliară puternică sau îmbunătățirile pe care le-ați făcut se pot traduce în majorări capitaluri proprii. Acestea fiind spuse, puteți pierde capitaluri proprii și dacă locuința dvs. se depreciază în valoare sau piața imobiliară se prăbușește.Cu toate acestea, nu poți întotdeauna să scoți toate capitalurile proprii în casa ta: „Majoritatea creditorilor de capitaluri proprii doresc să dețină datoria totală (pentru ambele credite ipotecare) la 80. procent din valoarea casei sau uneori 90% ”, explică Lewis,„ Deci, în [acest] exemplu, casa valorează 250.000 USD, iar 80% din aceasta $200,000. Dacă aveți 150.000 USD pe ipoteca principală, atunci vă puteți împrumuta 50.000 de dolari. ”
La fel ca prima ta ipotecă, casa dvs. este păstrată ca garanție pentru cea de-a doua ipotecă. Dacă vă împrumutați ipoteca, banca are autoritatea de a vă lua acasă ca ramburs.
Bine, acum că ai înțeles care este de fapt o a doua ipotecă, să ne prezentăm de ce ai dori o. În unele cazuri, este posibil să aveți v-a achitat agresiv ipoteca pentru a economisi la plata dobânzilor și doriți să eliberați niște fonduri pentru a le utiliza în caz de urgență. De asemenea, s-ar putea să doriți să faceți o renovare mare pentru a vă mări capitalul propriu, dar, din nou, nu aveți banii la îndemână pentru a-și permite. În unele situații, ar putea avea sens să utilizați capitalurile proprii pentru consolidarea datoriilor (de exemplu, să plătiți mai multe datorii cu dobândă mare, cu un împrumut mare, cu o dobândă mai mică), plătiți pentru educație sau chiar facturi medicale mari. Pentru alții, adăugarea unei a doua ipotecare este cea mai bună modalitate de a-ți permite o casă fără un avans de 20%.
Acum, dacă nu a fost suficient de confuz că există prima și a doua ipotecă, există de fapt două tipuri predominante de al doilea credit ipotecar: un împrumut de capitaluri proprii și o linie de credit de capitaluri proprii (Heloc). Să vorbim despre diferențe:
Un împrumut de capitaluri proprii este un împrumut unic care oferă o sumă forfetară de bani pe care o puteți folosi pentru orice doriți. Cu acest tip de împrumut, veți rambursa împrumutul treptat în timp. Împrumuturile de capitaluri proprii au de obicei o rată a dobânzii fixă și un termen al împrumutului și plătiți aceeași sumă lunar. În esență, acestea funcționează exact ca prima ta ipotecă, cu toate acestea vin de obicei cu o dobândă mai mare rata decât prima ta ipotecă, deoarece adăugați un risc mai mult finanțării pentru locuințe, Patrick Boyaggi, CEO al rategravity.com, spune.
O linie de credit a capitalului propriu (HELOC) este, bine, acțiunea casei dvs. transformată într-o linie de credit. Oricine este creditorul dvs. va stabili o limită maximă de împrumut și puteți împrumuta oricât de mult în orice moment până când veți atinge valoarea maximă. De asemenea, puteți avea un HELOC și nu îl puteți folosi niciodată, dar este acolo dacă aveți nevoie. Acesta este motivul pentru care liniile de credit sunt adesea comparate cu cardurile de credit și de obicei au rate ale dobânzii mai mici decât plasticul dvs. De asemenea, nu amortizează, precum un împrumut de capitaluri proprii. Cu toate acestea, HELOC-urile vin cu rate ajustabile, astfel încât plățile lunare pot să crească sau să scadă, în funcție de ratele de rezervă federale.
Acum că ați înțeles ce este un HELOC, iată un lucru neplăcut: dacă sunteți foarte aproape să vă plătiți ipoteca și doriți să deduceți mai multe dobânzi (dacă vă amintiți, întrucât creditele ipotecare sunt amortizate, sunteți foarte aproape plătind mai multă dobândă în avans în cei 30 de ani) puteți să scoateți oa doua ipotecă sub forma unui HELOC, să vă plătiți ipoteca și apoi să folosiți HELOC-ul ca primă ipotecă și să deduceți CE interes. (Dacă sunteți confuz cu acest concept, probabil că nu sunteți încă pregătit să faceți asta.)
Bine, bine, bine, așa că, în timp ce acest lucru ar fi putut fi confuz, iată ce ți s-ar putea aplica: deși sună contraintuativ, proprietarii de case de multă vreme care doresc să utilizeze echitatea nu sunt singurii oameni cu o secundă credit ipotecar. Cumpărătorii care locuiesc pentru prima dată pot opta pentru a scoate două credite ipotecare simultan dacă nu își pot permite o reducere de 20 la sută fără a primi PMI. Acestea sunt adesea denumite „împrumuturi piggyback”. Acestea sunt în mod obișnuit acordate ca împrumuturi 80/10/10 sau 80/5/15. Aceasta înseamnă că împrumută 80 la sută din suma de origine într-o primă ipotecă, cu o rată fixă, 10 sau 5 la sută valoarea de acasă într-o a doua ipotecă cu o altă rată fixă mai mare și care furnizează 10 sau 15 la sută ca capitaluri proprii printr-o scădere plată.
În unele cazuri, aceasta poate funcționa ca cea mai bună opțiune financiară pentru unii. Întrucât băncile consideră că împrumuturile de peste 80 la sută din valoarea de acasă sunt drept împrumuturi cu risc mai mare, ele vin adesea cu o rată a dobânzii mai mare și necesită PMI spre deosebire de cele cu 20% la sută sau mai mari. Al doilea credit ipotecar poate ajuta la scăderea acestei rate a dobânzii și a scăpa de PMI, împrumutând acel împrumut mare: în loc să împrumute mulți bani cu dobândă foarte mare, unii oamenii obțin o primă ipotecă în cadrul sumelor conforme împrumutului (ceea ce au stabilit agenții precum Fannie Mae și Freddie Mac) și apoi o a doua ipotecă pentru a acoperi împrumutul rămas cheltuieli. „Nu este neobișnuit ca plățile combinate să fie mai mici decât un singur împrumut cu asigurare ipotecară”, spune Boyaggi. În plus, deocamdată, dobânda pentru cel de-al doilea împrumut este deductibilă din impozit (sub rezerva restricțiilor de deducere a dobânzii), dar plățile de asigurare ipotecară nu sunt.
Când vine vorba de cel de-al doilea proces ipotecar - indiferent pentru ce îl folosiți - este de cea mai mare importanță să vă amintiți că vă așezați literalmente casa. În plus, rețineți că va trebui să plătiți numeroase costuri pentru evaluări, verificări de credit etc. Dacă există vreo teamă reală că nu veți putea să plătiți o a doua ipotecă, nu este creditul potrivit pentru dvs.
În plus, gândiți-vă de ce doriți unul. Dacă doriți să cumpărați un nou Tesla, probabil că a doua ipotecă nu este calea de urmat. În schimb, ele sunt cele mai bune pentru a îmbunătăți poziția financiară (consolidarea datoriei sau îmbunătățirea capitalului propriu), mai degrabă decât pentru a crea noi probleme financiare.
Și, desigur, nu vă bazați deciziile financiare în afara acestui articol: Cel mai bun sfat atunci când vineți în vedere dacă o a doua ipotecă este potrivită pentru dvs. este să discutați cu un agent de împrumut de renume. În timp ce dorim să vă oferim toate informațiile pe care le putem, părerea lor profesională contează cel mai mult. Este, de asemenea, o idee bună să discutați cu pregătitorul dvs. fiscal înainte de a începe să deduceți dacă plătiți (sau intenționați să scoateți) oa doua ipotecă.
La sfârșitul zilei, oa doua ipotecă poate fi o opțiune ideală pentru unii oameni. Nu trebuie decât să luați o decizie calculată, educată și informată profesional înainte de a vă semna pe linia punctată.