Când soțul meu și cu mine am decis să ne mutăm din Denver în Indianapolis pentru a cumpăra o casă, știam că procesul va fi umilitor. Singurele lucruri pe care le știam despre procesul de cumpărare a casei proveneau de la vizionarea HGTV sau de la conversația cu prietenii și familia care o făcuseră înainte. Am decis să sar în ea cu o minte deschisă și o abordare prudentă.
Prima decizie majoră cu care ne-am confruntat a fost să decidem ce tip de ipotecă este cel mai bun pentru noi: Administrația Federală a Locuințelor (FHA) sau convențională. Am avut o idee generală despre ce a făcut diferitele împrumuturi, dar a fost nevoie de câteva săpături profunde pentru a ne da seama care opțiune se potrivește cel mai bine nevoilor noastre în acest moment și pentru termenul împrumutului nostru. Iată cum am luat decizia noastră:
În primul rând, să stabilim diferența dintre cele două tipuri de împrumuturi: un împrumut FHA este o ipotecă care este susținută de guvernul federal și deservită de un terț împrumutat. Practic, acest lucru înseamnă că guvernul va plăti creditorului dacă nu mai puteți plăti, dar veți face față excluderii dacă vă imprumutați împrumutul. Din această susținere, creditorii sunt un pic mai indulcitori în ceea ce privește acordarea de împrumuturi, ceea ce înseamnă că vor accepta scoruri de credit mai mici (împrumuturi FHA au un punctaj de credit minim de 500, în timp ce împrumuturile convenționale necesită, de obicei, scoruri în anii 600) și plăți în avans (standardul este 3,5 la sută).
Împrumuturile FHA necesită, de asemenea, întotdeauna o primă de asigurare ipotecară (MIP), care este o taxă datorată pentru ipoteca dvs. pe care o plătiți pe întreaga durată a împrumutului. PIB-ul dvs. variază între 0,45 și 1,05 la sută din valoarea dvs. ipotecară - în funcție de cât de mult ați împrumutat, de raportul dvs. împrumut / valoare și de termenul dvs. de împrumut. Există doar două moduri de a scăpa de MIP: prima este în cele din urmă refinanțarea împrumutului la un împrumut convențional. Al doilea este reducerea cu 10% la început, ceea ce vă permite să renunțați la MIP după 11 ani de plăți. De asemenea, veți plăti o singură plată de asigurare de 1,75% din împrumut la închidere. Datorită tuturor acestor taxe adăugate peste valoarea împrumutului, împrumuturile FHA pot ajunge să fie mai scumpe decât împrumuturile convenționale - chiar dacă în unele scenarii, împrumuturile FHA au rate mai mici decât cele convenționale credite. În general, împrumuturile FHA tind să li se atașeze mai multe bagaje - chiar dacă la început sunt mai ușor.
Dar care sunt împrumuturile convenționale, oricum? Cunoscut și sub numele de împrumut conform, acestea sunt credite ipotecare care nu sunt susținute de guvern. Din această cauză, creditorii încearcă să reducă cât mai mult posibil riscul ca împrumutatul să fie imprumutat - ceva pentru care vei plăti. Asta înseamnă că, de obicei, împrumuturile convenționale au dobânzi ușor mai mari și cerințe de aprobare mai rigide decât împrumuturile FHA. Deși unii împrumutați vor accepta doar 3% în jos - orice sub 20% va cere să plătiți asigurare ipotecară privată (PMI). Această taxă lunară este necesară până când atingeți 78% din capitalul propriu în casa dvs., dar de obicei nu scade din plata dvs. lunară până când nu atingeți 80%.
Principala noastră preocupare în alegerea dintre creditele ipotecare a fost aceea că nu vrem să cheltuim mai mulți bani decât aveam pe lună - chiar dacă diferența era mică. Micile taxe și cheltuieli se adaugă în timp și cu toate noile cheltuieli cu care ne confruntam - reparații, mobilier, pictură etc. - trebuia să ne menținem bugetul cât mai strâns.
Potrivit brokerului nostru de credite ipotecare, am ajunge să plătim 30 de dolari pe lună mai mult cu un împrumut FHA comparativ cu un împrumut convențional. Brokerul nostru a estimat că vom plăti, de asemenea, 10.000 USD cu mici taxe și cheltuieli pe toată durata împrumutului.
Dacă am mers cu un împrumut FHA, va trebui, de asemenea, să refinanțăm doar să renunțăm la PIP. În momentul de față, ratele sunt scăzute și cresc doar, așa că s-a părut că dacă ne refinanțăm este posibil să nu putem primi ratele mici pe care le avem acum.
Fiecare expert în ipotecă cu care am vorbit a spus că ar trebui să mergem cu convențional dacă am putea fi aprobați și ne putem permite - și așa am putea, așa am făcut.
Cu toate acestea, pentru proprietarii de case care nu au bani în avans sau scoruri mari de credit, împrumuturile FHA sunt o opțiune bună, deoarece acceptă cea mai mică sumă posibilă. Pe o casă de 200.000 USD, plata minimă a împrumutului FHA de 3,5 la sută ar fi de 7.000 USD. Pentru un împrumut convențional cu 5% mai mic, acesta ar fi 10.000 USD. Acea diferență de 3.000 de dolari în avans poate fi un distribuitor dacă te muti din stat, cumperi mobilă nouă sau plănuiești o renovare a casei.
Și dacă locuiți într-un oraș cu costuri ridicate al vieții, în cazul în care bunurile imobiliare merg rapid, puteți decide că este mai bine să cumperi acum cu un împrumut FHA în loc să aștepți până când ai economisit suficient pentru un convențional împrumut.
Dar această decizie nu ar trebui să fie singură - trebuie să vă conectați la un expert ipotecar (cum ar fi un împrumut ofițer sau broker ipotecar) pentru a vă asigura că ipoteca pe care o întreprinde se potrivește atât pe termen scurt, cât și pe termen lung goluri.
Înainte de a vă împacheta obiectele de aramă, accentele de terrazzo și macrame, luați ceva timp pentru a vă strecura previzualizarea a ceea ce spun experții imobiliari sunt principalele tendințe de acasă în care vom verifica listele noastre 2020.
Sarah Magnuson
18 decembrie 2019