Când am fost în proces de cumpărare a casei mele în Los Angeles, eu și soțul meu am decis că orice ofertă pe care am făcut-o trebuie să vină cu situații de urgență. Aveam nevoie de suficient timp pentru a performa o inspecție, efectuați o evaluare și obțineți-ne împrumut aprobat.
Nu orice cumpărător face o ofertă pe o casă cu contingențe și nu fiecare vânzător va accepta contingențele cu oferta sa. Depinde de locul în care locuiți (de exemplu, ofertele contingente sunt foarte rare în New York, deși sunt destul de comune în California) și de cât de fierbinte este piața.
De asemenea, este posibil să navigați pe site-urile de listare și pe etichete de notificări precum „în așteptare” și „contingent” și să vă întrebați ce înseamnă, care este diferența și ce înseamnă pentru dvs., un potențial cumpărător. Lasă-mă să explic.
În cazul în care o ofertă este contingentă, înseamnă practic: „Îți ofer o anumită sumă de bani pentru casa ta, dacă este proprietatea și tranzacția, în general, îndeplinesc condiții specifice. ”Și asta este cuprinsă în contractul dintre cumpărător și vânzător.
Cumpărătorul (de regulă) va avea o perioadă limitată de timp pentru a se asigura că sunt îndeplinite situațiile pentru a le elimina sau pentru a le întâmpina. În acea perioadă de timp, înregistrarea este de obicei activă (de asemenea, alte persoane pot face încă oferte în casă), dar nu întotdeauna. Odată ce toate contingențele au fost verificate, oferta trece de la a fi etichetată drept „contingent” la „în curs” în curs cele mai multe site-uri de servicii de listare multiplă (MLS) (puteți observa, de asemenea, o formulare diferită și vom ajunge la asta într-o sec!).
Există patru tipuri de contingențe. Primele trei sunt cele mai frecvente: contingența fizică (an inspecția casei, care este de obicei realizat de un profesionist), apreciereași aprobarea împrumutului.
Perioada de timp a contingențelor variază de la un stat la altul, dar în California, de exemplu, standardul Perioada de timp pentru o intervenție fizică și de evaluare este de 17 zile, în timp ce contingența de împrumut este de obicei 21 zile.
Al patrulea este o situație de vânzare: aceasta este atunci când cumpărătorul trebuie să-și vândă propriile proprietăți pentru a-l achiziționa. După cum vă puteți imagina, este mai greu să stabiliți un termen pentru acestea din urmă.
Potrivit agentului Lindsay Barton Barrett la Douglas Elliman, vânzătorul poate, de asemenea, să insiste asupra unei situații proprii: își vor vinde casa numai după ce vor găsi o proprietate în care să se mute sau să cumpere. Totuși, acest lucru nu este foarte obișnuit, întrucât momentul tranzacției este în aer, iar cumpărătorii preferă în mod obișnuit un proces mai eficient, pe care nu îl atrage.
Aceasta înseamnă că vânzătorul a acceptat o ofertă cu contingente. Cu toate acestea, în timp ce cumpărătorul lucrează la întâlnirea acestora (de exemplu, programarea unei inspecții sau examinarea unei evaluări), vânzătorul este permis să lase oamenii să vadă casa, precum și să depună oferte.
După ce vânzătorul acceptă oferta contingentă, nu mai poate să-și arate casa sau să nu mai accepte oferte. Practic: cumpărătorul i-a pus un inel și asta este. Vânzătorii nu vor merge în mod obișnuit pentru acest tip de etichetă de urgență, deoarece le poate pune în dificultate la fața locului, dacă cumpărătorul consideră că una sau mai multe dintre situațiile sale nu sunt îndeplinite și decid să acorde sprijin out. Vânzătorul va trebui apoi să readucă casa pe piață și să înceapă din nou.
Cumpărătorul are un termen limită pentru situațiile sale și trebuie să le îndeplinească. În cazul în care cumpărătorul nu este în măsură să rezolve eventualele situații în intervalul de timp per contract, trebuie să treacă la ofertă așa cum este, ori să renunțe la depunere serioasă de bani. Dacă cumpărătorul depășește termenul său, agentul vânzător va trebui să transmită o solicitare de cumpărare pentru a efectua o notificare care obligă cumpărătorul să ia o decizie în 48-72 de ore.
Cu toate acestea, chiar dacă un vânzător are voie să continue să își arate casa și să accepte oferte, cu siguranță nu poate anula procesul de achiziție în curs cu oferta actuală în timp ce este contingent - indiferent de situație ce.
A avea situații în vigoare este de obicei să protejezi cumpărătorul și să le permită o ieșire din tranzacție dacă apare neașteptatul. De exemplu, cumpărătorul ar putea afla că un acoperiș care a fost anunțat drept „nou” are de fapt 40 de ani și trebuie înlocuit. Acest lucru ar intra în situația „fizică”, iar cumpărătorul poate retrage, pe contract (dacă avertizează vânzătorul și agentul la timp).
Sau poate a apărut o situație de urgență în familia cumpărătorului, ceea ce a dus la a nu mai avea banii necesari pentru achiziționarea casei sau să poată plăti ipoteca - prin urmare, cumpărătorul nu ar fi eligibil pentru împrumut, ceea ce înseamnă că una dintre situații nu va fi îndeplinită. Cumpărătorului i se va permite să părăsească afacerea.
Când vorbim cu sediul în Los Angeles Compass agent imobiliar Leslie Marquez, ea spune la Apartment Therapy că cumpărătorii pot să evite situații de urgență, dar nu recomandă cumpărătorilor pentru prima dată să facă acest lucru. Cu toate acestea, cumpărătorii pot îndulci afacerea prin reducerea contingențelor de timp trebuie înlăturate.
În loc de 17 zile pentru o situație fizică și de evaluare, cumpărătorul poate oferi 12 zile, de exemplu. Sau, în loc de o perioadă de 21 de zile pentru aprobarea împrumutului, cumpărătorul poate negocia 18 zile.
Cu toate acestea, este riscant atunci când creați o fereastră mai mică, deoarece timpul alocat contează weekend-urile și sărbătorile - și depindeți de o grămadă de oameni diferiți pentru a oferi rezultate care vor afecta procesul decizional.
Și ai încredere în mine, chiar și o simplă inspecție a casei înseamnă o grămadă mare de hârtii pe care va trebui să le adnotezi, rând cu rând. Veți putea rezerva imediat un inspector? Un ofițer de credite va putea să rezolve finanțele suficient de repede?
Un vânzător ar vrea să renunțe la situațiile de urgență pentru a începe - este mai puțin riscant pentru lorși, având o ofertă, mergeți direct la viteza în așteptare a procesului. Cu toate acestea, este destul de standard în multe state ca cumpărătorii să includă contingențe cu ofertele lor. Dar, dacă unul dintre contingentele cumpărătorului așteaptă ca proprietatea să vândă mai întâi, atunci se poate aștepta ca un vânzător să fie mai puțin dispus să accepte acest contract. Mai ales dacă vânzătorul are și alte oferte mai puțin complicate și care consumă timp.
În unele piețe, ofertele la care se confruntă situații sunt rare. Barrett spune la Apartment Therapy, „Chiar și în piața actuală lentoasă din New York, este extrem de rar ca un vânzător sau un cumpărător să accepte un contract contingent.”
De îndată ce toate situațiile de urgență au fost eliminate și tot ceea ce rămâne în procesul de cumpărare a casei închide documentele, asta înseamnă că casa este în așteptare.
Acesta este practic cum sună. Vânzarea este în așteptare, dar vânzătorul acceptă oferte de rezervă * doar * în cazul în care lucrurile cad cumva.
Acest lucru înseamnă că, chiar dacă contingentele au fost eliminate și casa este pendinte din punct de vedere tehnic împuternicire legală, vânzătorul este în continuare permis să își arate casa și să accepte mai multe oferte.
Cu toate acestea, dacă cumpărătorul și vânzătorul nu au fost de acord cu eventualele situații, o casă poate merge direct la o vânzare pendinte.
Totul depinde de contractul dintre cumpărător și vânzător. Dacă contractul spune „Contingent: Continuați să afișați”, atunci vânzătorul poate, de fapt, să accepte mai multe oferte.
Și, uneori, ofertele de contingent nu ajung să funcționeze, așa că cu siguranță nu este o misiune inutilă dacă îți ai inima pusă pe o casă listată drept contingent. Dacă parcurgeți MLS, ar trebui să puteți vedea casele etichetate ca atare. Veți putea să introduceți o ofertă de rezervă (care necesită depunerea serioasă a unui depozit).
Dacă nu puteți face o ofertă pe o listă, s-ar putea spune „Contingent: Fără spectacol / Fără eliminare”. Și niciodată doare să-l faci pe agentul tău să ajungă și să vadă care este tranzacția cu casa. S-ar putea să pară că este în purgatoriu, dar nu știi niciodată.
Marquez spune că acest lucru nu se întâmplă foarte des pe o piață fierbinte: „Toți vor ca totul să meargă fără probleme, și mai ales într-o piață super-fierbinte... nu vedeți că multe oferte contingente sau pendinte ar cădea prin. De obicei, cumpărătorul și vânzătorul vor rezolva ceva, chiar dacă cumpărătorul spune că unul sau mai multe dintre standardele lor nu sunt respectate. "
În cazul meu, de exemplu, am constatat că casa noastră de vis a avut probleme majore care nu au fost dezvăluite. Agentul nostru a adresat agentului vânzător și a propus o soluție de rezolvare: Vânzătorul fie scade prețul, fie oferă credit (sau o combinație a ambelor). Vânzătorul a sfârșit de acord și ne-am întâlnit la jumătatea drumului.
Desigur, nu este întotdeauna cazul. Deși este greu de urmărit cu exactitate câte oferte contingente sau pendinte cad în fiecare an, Rapoarte HomeGo că vânzările de locuințe eșuate au crescut de la 1,3% la 4,3% din toate proprietățile enumerate în proprietatea ultimii doi ani (deși acest lucru nu specifică dacă proprietățile au fost listate ca contingente sau in asteptarea).
Totul depinde de cât de lung este procesul de escrow și de intervalul de timp contingent convenit, dar puteți (de obicei) să vă așteptați ca o casă să treacă de la contingent la pendinte în aproximativ nouă zile.
Potrivit Marquez, dacă lucrați cu escrow-ul standard pentru 30 de zile, mai mult sau mai puțin așteptați eventualele situații de eliminare. Cea mai lungă situație este aprobarea împrumutului (21 de zile). Odată ce împrumutul este aprobat, acesta pleacă cu nouă zile înainte de a putea închide o casă.
Cu toate acestea, acest număr poate crește dacă este o escrow de 45 de zile sau poate scădea dacă cumpărătorul și vânzătorul au ales o închidere de 14 sau 21 de zile (acestea sunt sunt mai rare și sunt rezervate în cea mai mare parte fie pentru cumpărătorii super-experimentați, fie pentru investitorii care au mai puțin de pierdut, intenționează să răstoarne casa sau ambii).
Am sfârșit să merg cu 14 zile de urgență fizică și situații de evaluare și o situație de împrumut de 21 de zile în oferta mea și nu o să mint: a fost stresant. Am sunat inspectori și am lăsat mesaje, asigurându-mă că am doi inspectori de rezervă pentru apel pentru cel mai rău caz.
Am fost lipit de telefonul meu în cazul în care ofițerul meu de credite a sunat că are nevoie de mai multe documente (din fericire a existat scaner la care m-am putut strecura la serviciu, pentru a putea trimite declarațiile bancare și declarațiile bancare în timp util Modă).
Înainte de a vă împacheta obiectele de aramă, accentele de terrazzo și macrame, luați ceva timp pentru a vă strecura previzualizarea a ceea ce spun experții imobiliari sunt principalele tendințe de acasă în care vom verifica listele noastre 2020.
Sarah Magnuson
18 decembrie 2019