Cine nu ne-a distrat viziuni despre cumpărarea unei case aflate în dificultate, repararea ei și vânzarea ei pentru un profit frumos? Emisiunile HGTV fac să pară ușor - și distractiv, de asemenea. Dar chiar și veteranii acestor spectacole și profesioniști cu buzunare mari uneori luptă pentru a face bani să flipping case- sau, cel puțin, suficient încât să merite stresul și dificultatea.
Nu ești convins? Să ne imaginăm că cumpărăm o casă veche obosită pentru 300.000 de dolari, că investim 50.000 de dolari în reparații și îmbunătățiri și o revindem pentru 400.000 de dolari, pentru un profit de 50.000 de dolari. Pare destul de grozav, nu? Ei bine, în numele spargerii de bule, să vedem cum marginile ascuțite ale realității pot trage găuri în fantezia noastră răscolitoare.
De fiecare dată când vindeți o casă, începeți să pierdeți, deoarece veți plăti în medie între 5% și 6% în comisioane imobiliare. Chiar dacă sunteți un agent imobiliar, în mod obișnuit, va trebui să plătiți cel puțin comisionul agentului cumpărător între 2,5% și 3%. Dar, pentru majoritatea oamenilor, asta înseamnă că ai nevoie de o locuință care să aprecieze în valoare cu cel puțin 5% doar pentru a se echilibra.
Utilizarea la nivel național media unei comisii de 5,26%, vom plăti 21.040 de dolari în taxe imobiliare pentru a vinde casa noastră de 400.000 de dolari - o cifră care nu include nici măcar marketing sau înscenare. Asta ne mărește profiturile până la 28.960 USD.
Emisiile de remodelare de pe HGTV sunt editate pentru a condensa un proces lung și complicat până la un singur episod. Adevărul este că orice proiect de remodelare necesită timp - și de obicei mult mai mult decât crezi. Antreprenorul Tom Silva al PBS Această Casă Vechea spus ar trebui să vă așteptați ca o renovare completă a bucătăriei să dureze două până la șase luni. Și indiferent de bugetul și calendarul pe care decideți, „O să vă dureze mai mult și o să vă coste mai mult”, mi-a spus Silva în ianuarie. Acest lucru se datorează faptului că probleme neașteptate sau schimbări de design apar aproape întotdeauna în timpul unei remodelări mari.
Și asta chiar dacă puteți obține un contractant. Ne aflăm în mijlocul a insuficiență de forță de muncă calificatăși pe piețele ocupate sunt avantaje bune pentru construcții rezervat luni de zile; poate fi nevoie de săptămâni doar pentru a obține un callback sau o ofertă. Și fără beneficiul unei audiențe TV naționale, antreprenorul dvs. este mult mai puțin probabil să lucreze ore suplimentare pentru a termina munca în calendarul dvs., dacă apar complicații.
Dar cu cât dețineți mai mult asupra unei proprietăți, cu atât veți plăti costuri generale, precum asigurarea, impozitele pe proprietate și facturile de utilități. Presupunând că puteți finaliza lucrarea și vindeți casa în șase luni, ceea ce este probabil optimist - veți fi în continuare în cârlig pentru o valoare de jumătate de an din impozitele pe proprietate, asigurare și utilitati. La rata medie efectivă de 1,15%Impozitele singure pe o proprietate de 300.000 USD s-ar ridica la 1.725 USD după șase luni; adăugați asigurare pentru proprietarii de case, plus facturi de energie electrică, gaze și apă, iar profitul nostru scade în continuare.
Atunci când oamenii obișnuiți vând o casă, în general nu trebuie să vă faceți griji cu privire la plata impozitelor pe profit, chiar dacă este destul de substanțial. Dacă vindeți o casă în care ați locuit timp de doi din ultimii cinci ani, nu veți datora impozite cu un profit de până la 250.000 USD (500.000 USD dacă sunteți căsătorit depuneți împreună).
Dacă întoarceți o casă într-un an, totuși, orice profit va fi considerat un câștig de capital pe termen scurt, care este impozitat ca venit obișnuit - la rate de până la 37%în funcție de celelalte venituri. Vânzați în anul doi, iar profiturile sunt supuse ratei câștigurilor de capital pe termen mai mult iertătoare, care variază de la 0% la 20%.
Să spunem că, după comisioane și costuri de transport, am rămas cu 25.000 de dolari în profit. Dacă câștigăm mai mult de 38.700 de dolari pe an la slujba noastră de zi, aceasta va fi impozitată la o rată de cel puțin 22%. Profitul nostru este acum tăiat la 19.500 USD. Și nu ne-am luat în considerare nici măcar lucruri precum cheltuielile de închidere, care sunt de asemenea incluse în mii.
Cu toate acestea, deși nici măcar jumătate din profitul pe care l-am prevăzut prima dată, 19.500 de dolari ar fi o cădere de bun venit pentru majoritatea dintre noi. Problema este că ziua de plată vine cu atât de mult risc. Este nevoie de o investiție uriașă de capital, timp și energie pentru a cumpăra și reabilita o casă.
Există o marjă de eroare foarte mică și există posibilitatea reală de a nu putea vinde casa pentru ceea ce ați sperat. Ai putea rămâne cu o casă pe care nu o poți vinde și să suporte costuri care continuă să se acumuleze lună după lună.
Dar luați în considerare acest lucru: americanii au aruncat peste 207.000 de case în 2017 -cel mai mult din 2006. Flippers de casă profesioniști spun că concurența este mai rigidă ca niciodată și că este mult mai greu să câștigi bani decât în urma crizei locative.
Mai mult decât atât, multe dintre aceste flippers de case în 2006 erau pe cale să se confrunte cu ruina financiară: Până în 2009, acasă valorile au scăzut din vârfurile lor de la mijlocul anilor 2000, lăsând în față milioane de proprietari de case și flippers de casă blocare a pieței. De fapt, noile cercetări sugerează că ar putea avea acasă flippers a jucat un rol exterior în crearea crizei locative.
Dacă vânzările se încetinesc sau prețurile încep să scadă în lunile în timp ce turnați bani într-o proprietate, puteți ajunge să vindeți într-un mediu mult diferit decât cel pe care l-ați cumpărat. Fundul poate cădea de pe piața locuințelor mai repede decât puteți spune 2008.