Știți că doriți să cumpărați o casă - nu sunteți sigur de unde să începeți. Și nu este de mirare: achiziționarea primei tale case poate fi un proces îndelungat, intimidant, plin de chestii brute, precum matematica, documente legale și concurență cutterroat. Dar nu vă temeți: cumpărătorii pentru prima dată, așa cum o faceți tot timpul și vă vom parcurge procesul.
În primul rând, trebuie să vă asigurați că sunteți emoțional și financiar gata să cumpere o casă. Sperăm că ați petrecut câțiva ani în față pe o bază financiară solidă - asta înseamnă să câștigați un venit constant, economisirea unei plăți anticipate și îmbunătățirea creditului, astfel încât să puteți beneficia de o ipotecă.
Nu există niciun rău în abandonarea caselor deschise înainte de a fi gata oficial să cumpărați, ci doar pentru a vă bucura de piață și pentru ceea ce vă place și nu vă place. Dar, după ce finanțele au fost reduse, este timpul să începeți cu seriozitate.
Dacă închiriați, începeți căutarea cu aproximativ șase luni înainte de încheierea contractului de închiriere, spune Marie Presti, proprietar / broker la
Grup Presti în Newton, Mass. „Pentru cumpărătorul obișnuit de locuințe, este nevoie de două-trei luni doar pentru a găsi o proprietate și, după ce ați făcut o ofertă, este vorba de alte șase-opt săptămâni”, spune ea. Cu toate acestea, pe piețele cu multă concurență și puține inventare, căutarea poate dura și mai mult.Este o idee bună să începeți cu o clasă de cumpărători pentru prima dată, care vă va prezenta în acest proces, precum și unii profesioniști imobiliari de încredere din zona dvs. „Cu siguranță, luați în considerare să luați o clasă pentru cumpărătorii de acasă pentru a învăța cât puteți, deci nu este atât de înfricoșător”, spune Presti. Finalizarea unei astfel de clase este adesea o cerință a programelor de împrumuturi pentru acasă pentru prima dată, așa că este bine să obțineți acest lucru mai devreme.
În această perioadă, veți dori să începeți să vă asamblați echipa imobiliară, începând cu un agent al cumpărătorului și un creditor ipotecar. (Mai târziu, veți avea nevoie de un avocat imobiliar, un inspector de casă și un agent de asigurare.) Întrebați, citiți recenzii pentru agenții imobiliari la Zillow sau Trulia sau vedeți dacă instructorul dvs. de clasă are recomandări pentru cumpărătorul agent. Dacă vă place și aveți încredere în agentul dvs. imobiliar, în general vă pot orienta către alți profesioniști locali cu care au lucrat în trecut, de la ofițeri de împrumut la agenți de asigurări.
Legile statului variază, dar agentul unui cumpărător va reprezenta interesele dvs. pe parcursul căutării dvs. de domiciliu și va negocia în numele dvs., și, în general, primește o reducere a comisionului de la vânzător atunci când cumpărați în sfârșit o casă (ceea ce înseamnă că nu le plătiți direct). Alegeți pe cineva cu o înțelegere profundă a pieței locale - și în cine aveți încredere să vă privească.
Începeți cu o scurtă consultare cu agentul dvs., astfel încât să fiți pe aceeași pagină - ei trebuie să știe ce căutați. Presti le oferă noilor cumpărători teme, instruindu-i să vină cu o listă cu primii cinci „must-haves” - care nu se negociază are o locuință care trebuie să aibă absolut, care ar putea varia de la aerul central la un anumit oraș sau locație - și apoi să acorde prioritate lor. „Și dacă cumpărați o proprietate cu altcineva, ei ar trebui să facă același lucru separat, iar cei doi ar trebui să vă reuniți și să combinați acea listă într-o listă prioritară”, spune ea. "Acest lucru poate dura săptămâni și săptămâni."
Apoi, Presti le spune să creeze și listele clasificate ale celor mai importante cinci articole ale lor „lista dorințelor” - și să îmbine cele două liste împreună. Dacă nu există o suprapunere semnificativă între voi, această listă va conține adesea o combinație de must-have-uri reduse din prima pereche de liste. Dar fiecare caracteristică pe care puteți rămâne flexibil vă deschide către mai multe case potențiale - și game de prețuri.
Listarea acestor criterii te va ajuta să rămâi concentrat asupra a ceea ce contează cu adevărat pentru tine când vezi o casă, spune Presti. „Dacă oamenii încep să se uite la case și nu au această listă pregătită, intră și dacă are o bucătărie frumoasă, deodată cred că este grozav. Ei privesc produsele cosmetice, iar acesta ar trebui să fie unul dintre ultimele lucruri pe care ar trebui să te concentrezi ”, spune ea.
„Mai întâi, uită-te dacă îndeplinește criteriile tale, ce este important pentru tine. În al doilea rând, aspectele structurale - cât de vechi au cuptorul, acoperișul, ferestrele - înainte de a începe să te uiți dacă are o mașină de spălat vase inox ”, spune Presti. „Pentru că, în calitate de proprietar de locuințe, puteți schimba oricând interiorul casei sau apartamentul în orice moment. Îl deții și îl poți repara întotdeauna în timp. Dar nu poți să ridici o casă și să o îndepărtezi de o stradă aglomerată. ”
De asemenea, ar trebui să obțineți un pre-aprobat pentru o ipotecă înainte de a începe să vizitați case. Într-un singur caz, dacă îți găsești casa de vis imediat, s-ar putea să lipsești din moment ce te descurci pentru finanțare. Dar vă va oferi, de asemenea, așteptări realiste cu privire la ceea ce vă puteți permite. „De obicei vă sugerez să faceți asta mai devreme, deoarece poate fi surprinzător și supărant atunci când un cumpărător merge în sfârșit la creditor și cere preaproba și află că scorul lor de credit este mai mic decât se credea sau nu au puterea de cumpărare de care au nevoie ”, Presti spune.
Comparați câțiva creditori și produse ipotecare diferite online, inclusiv cele oferite de uniunile de credit locale, dacă sunteți eligibil și împrumuturile pentru cumpărătorii de locuințe cu plata redusă, oferite de agenția de finanțare a locuințelor din statul tău.
Va trebui să adunați buletinele de plată, declarațiile fiscale și alte documentații financiare pentru cererea dvs. de credit ipotecar. Păstrați-le într-un dosar pe durata căutării dvs. de acasă, deoarece va trebui să le furnizați din nou atunci când vă finalizați ipoteca (sau dacă expirarea dvs. de 90 de zile expiră).
Cu un agent al cumpărătorului de partea dvs. și cu o scrisoare de aprobare prealabilă în mână, sunteți acum gata să încercați anunțurile și să cercetați pământul pentru casa dvs. de vis - și să faceți o ofertă, dacă o găsiți.
Când găsiți casa potrivită, agentul dvs. vă va ajuta să scrieți și să trimiteți o ofertă. Un agent bun al cumpărătorului va încerca să obțină câteva detalii despre vânzător, care ar putea îmbunătăți șansele (și să stabilească indiferent dacă trebuie să trimiteți o scrisoare personală de asemenea) și va cunoaște suficient de bine piața locală pentru a vă asigura că oferta dvs. este competitivă.
„Locul de muncă al agentului tău este să afle motivația vânzătorului, dacă există alte oferte și ce este important pentru vânzător atunci când examinează oferte”, spune Presti. Cu acest intel, este posibil să faceți oferta dvs. mai atrăgătoare în moduri mici. „În multe cazuri, vor învăța că, cu siguranță, banii sunt importanți, dar nu este singurul lucru. Poate este foarte important pentru ei să se închidă într-o anumită zi. "
De obicei, va trebui să includeți un depozit cu oferta dvs., numită bani serioși, care ar putea fi între 1.000 și 10.000 USD sau mai mult. Acești bani se aplică prețului de achiziție dacă oferta dvs. este acceptată și vă este returnată dacă nu - dar dacă ajungeți să încălcați condițiile unei oferte acceptate, a dispărut.
Luați-o de la mine, pentru a face o ofertă necesită o mulțime de bani: vă angajați să plătiți sute de mii de dolari, așa că trebuie să vă place - poate iubiți - locul. În același timp, este complet posibil ca oferta dvs. să fie respinsă. Noi a se indragosti de și să licitați pe trei case pe parcursul unui an înainte ca a patra ofertă să fie definitiv acceptată; fiecare respingere era devastatoare.
Judy Alexander, un agent imobiliar al grupului Higgins din Lexington, Mass., A spus că unii dintre cumpărătorii ei sunt întrece de 10 sau mai multe ori înainte de a avea succes în sfârșit - fiecare dintre propriile sale înfiorătoare dezamăgire. - Este agonie, a spus ea. „Cea mai mare parte a [acestei meserii] este asistentul social. Nu este vorba de toate proprietățile imobiliare. ”
Sarah Korval, care a cumpărat o casă cu soțul ei Scott în 2016, spune că acest lucru este atunci când lucrurile devin cu adevărat stresante. „Au fost o mulțime de piese mobile care au pornit în mișcare imediat după ce am pus oferta noastră. A fost un vârtej ”, a spus ea. „De asemenea, s-a întâmplat ca oferta să fie acceptată în săptămâna în care plecam în concediu și, astfel, a trebuit să desfășurăm afaceri dintr-un parc național cu un serviciu celular deficitar. Încercarea de a pune ordine în grabă la un test de radon atunci când nu poți auzi persoana de pe celălalt capăt nu îți ajută tensiunea. "
În condiții normale de piață, oferta dvs. ar trebui să conțină o situație care să vă permită să efectuați o inspecție la domiciliu într-o săptămână sau aproximativ de la oferta acceptată. Acest lucru vă permite să renunțați la achiziție sau să renegociați prețul în cazul în care o inspecție la domiciliu apare probleme necunoscute anterior.
„Un inspector la domiciliu va examina starea structurală și mecanică a locuinței”, spune Jorge Colon, manager de program la Mentorii de acasă, un program al non-profitului Allston-Brighton Development Corp. în Boston.
Nu sunt atotcuprinzătoare, dar un inspector acasă vă poate avertiza, în general, cu privire la probleme sau potențiale evidente pete de probleme care ar putea avea nevoie de o privire mai atentă de la un specialist, cum ar fi un inspector de dăunători sau de structură inginer. O inspecție medie aproximativ 300 - 500 $și ar trebui să dureze câteva ore. Dacă puteți face, este bine să faceți umbră inspectorului pentru a afla despre casă.
"Un inspector de casă vă va spune, de exemplu, dacă un sistem de încălzire sau un acoperiș trebuie să fie înlocuit în viitorul apropiat, ambele putând fi reparații costisitoare", spune Colon. Dacă ați inclus o situație de inspecție, puteți utiliza raportul inspectorului pentru a decide dacă să renegociați sau chiar să returnați tranzacția fără a vă pierde depozitul. „Cu toate acestea, ceea ce un inspector de casă nu vă poate spune este dacă ar trebui să cumpărați o casă sau nu”, adaugă Colon. „Depinde de cumpărător”.
Pe o piață fierbinte, cumpărătorii pentru prima dată se pot lupta să țină pasul cu cumpărătorii de numerar și se pot simți presionați să renunțe la contingențele din oferta lor - cum ar fi situația de inspecție a locuinței. „Cred că trebuie să fii un adevărat cowboy pentru a face asta, vreau să spun”, mi-a spus Alexander. „Pe de altă parte, însă, dacă doriți să participați, vânzătorii nu doresc, de obicei, să accepte o ofertă cu contingență de inspecție, dacă există mai multe oferte implicate.”
Într-un fel, Alexandru sugerează să ne descurcăm pe piețele concurențiale este să facem o inspecție la domiciliu între casa deschisă și când toate ofertele sunt scadente, de obicei câteva zile mai târziu. „Celălalt este să mă întorc și să văd casa a doua oară înainte ca oferta să fie scadentă, iar de data aceasta cu un contractant în cunoștință de cauză sau un prieten care este afacerea care poate dimensiona încălzirea, electricitatea, instalațiile sanitare, principalele sisteme ale casei, ” spus.
Colon atenționează împotriva renunțării la intervenția dvs., cu excepția cazului în care aveți mijloace pentru a acoperi reparațiile neașteptate. „Când scrieți o ofertă, asigurați-vă că termenii și condițiile incluse sunt realiste pentru dvs.”, a spus el. „Nu permiteți competitivității pieței să vă forțeze să ia decizii emoționale.”
După ce ați fost inspectată casa și, după orice renegocieri, ambele părți sunt gata să continue, este momentul să semnați contractul final, adesea numit un contract de cumpărare și vânzare (P & S). Acest lucru va preciza prețul final de achiziție, data de închidere și alte detalii legale despre vânzare. Poate include situații suplimentare care vă protejează pe dvs. sau pe vânzător: de exemplu, o situație de ipotecă vă va permite să faceți o copie dacă nu puteți asigura finanțarea.
După semnarea P&S, este timpul să finalizați finanțarea. Veți trimite o cerere de ipotecă finală - o actualizare a cererii anterioare, cu buline de plată noi și declarații bancare - pentru o subscriere mai riguroasă. Păstrați-vă creditul în blocare în această perioadă, deoarece nu doriți ca o bruscă scădere a cardului de credit să vă scadă scorul de credit și să încurce aplicația dvs. ipotecară.
În această perioadă, de obicei, creditorul dvs. va angaja un evaluator pentru a evalua valoarea proprietății. Acest lucru va costa aproximativ 300 - 400 $deși poate fi inclusă în costurile dvs. de închidere. Dacă licitați peste prețul cerut, acest lucru poate fi un pic nervos, pentru că trebuie să evaluați în apropierea sau peste prețul de achiziție convenit - creditorul nu vă va împrumuta mai mulți bani decât locul in valoare de.
Acum că lucrați cu cifre finalizate, acesta este adesea punctul în care cumpărătorii vor alege să-l blocheze într-o rată a dobânzii timp de 30 sau 45 de zile - suficient de mult pentru a menține toate numerele pe loc până la închiderea dvs. Data. (Cu toate acestea, puteți alege să blocați tarifele în orice moment al acestui proces - agentul dvs. de credite poate fi în măsură să vă sfătuiască în această privință.) Creditorul dvs. ar trebui să De asemenea, acum vă va putea oferi o evaluare exactă a costurilor de închidere și a tuturor impozitelor de asigurare sau proprietate pe care va trebui să le plătiți în prealabil (pentru anul următor) la închidere.
Vorbind despre asigurare pentru proprietarii de case, va trebui să obțineți câteva înainte de a putea închide casa - banca nu este pe cale să vă înmâneze sute de mii de dolari fără confirmarea faptului că investiția sa este asigurată. Este posibil ca agentul imobiliar să vă poată recomanda un agent de asigurări locale sau, dacă sunteți mulțumit de asigurarea dvs. auto, puteți să le întrebați despre pachetul de polițe pentru proprietarii auto și pentru case. Când aveți îndoieli, căutați un agent independent care poate face cumpărături pentru cele mai bune tarife și acoperire în numele dvs.
Înainte de închidere, veți avea șansa de a efectua o ultimă plimbare a casei, pentru a vă asigura că este goală, curată și mai mult sau mai puțin intactă - aceeași casă pe care ați acceptat să o cumpărați. În acest moment, tensiunile pot fi ridicate, dar niciuna dintre părți nu dorește ca acordul să se încheie acum, astfel încât orice speranță poate fi rezolvată. (Vânzătorul nostru a încercat să lase un mobilier uriaș și urât în urmă - nu îl aveam.)
Procedurile de închidere variază, dar, în general, vă veți întâlni cu vânzătorul, agenții imobiliari și avocații pentru a semna fapta - și adăugați John Hancock la aproximativ o sută de alte forme legale. Agentul sau avocatul dvs. vă poate explica orice nu înțelegeți - este bine să puneți întrebări. Este o afacere destul de mare, până la urmă.